Питання, що виникають в процесі реалізації Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 року №1127
Питання, що виникають в процесі реалізації
Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно,
затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 року №1127
(далі – Порядок)
1. Щодо необхідності сканування паспортів
Пунктом 8 Порядку встановлено, що під час формування та реєстрації заяви у базі даних заяв уповноважена особа суб’єкта державної реєстрації прав, нотаріус або його помічник встановлює особу заявника, що здійснюється за документом, що посвідчує таку особу.
Згідно п 9 Порядку, разом із заявою заявник подає оригінали документів, необхідні для відповідної реєстрації, та документи, що підтверджують сплату адміністративного збору та/або внесення плати за надання інформації з Державного реєстру прав.
Пунктом 10 Порядку встановлено, що з поданих оригіналів документів, необхідних для державної реєстрації прав, уповноважена особа суб’єкта державної реєстрації прав, нотаріус або його помічник виготовляє електронні копії таких документів шляхом їх сканування, які долучаються до заяви, зареєстрованої у базі даних заяв.
Таким чином, враховуючи викладене, законодавець розрізняє такі терміни, як «документ, що посвідчує таку особу» (який використовується виключно для встановлення особи, а не для проведення державної реєстрації прав), «оригінали документів, необхідних для державної реєстрації прав» та «документи, що підтверджують сплату адміністративного збору», в результаті чого можна дійти висновку, що документ, що посвідчує особу та документи, що підтверджують сплату адміністративного збору не підлягає скануванню.
2. Щодо сплати «реєстраційного збору»
Пункт 22 Порядку встановлює, що після внесення відомостей до Державного реєстру прав державний реєстратор за допомогою програмних засобів ведення цього Реєстру формує інформацію з нього, яка розміщується на веб-порталі Мін’юсту для доступу до неї заявника з метою її перегляду та з урахуванням строку державної реєстрації, за який сплачено реєстраційний збір, її завантаження і друк.
Інформація з Державного реєстру прав за бажанням заявника може бути надана у паперовій формі уповноваженою особою суб’єкта державної реєстрації прав, нотаріусом або його помічником з урахуванням строку державної реєстрації, за який сплачено реєстраційний збір, шляхом її друку за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав на аркушах паперу форматом А4 (210 х
Положення абзаців першого та другого цього пункту щодо надання інформації з Державного реєстру прав з урахуванням строку державної реєстрації, за який сплачено реєстраційний збір, не застосовується у разі проведення державної реєстрації прав у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва.
Оскільки, Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон) не містить в собі такого терміну, як "реєстраційний збір", а застосовує термін "адміністративний збір" порядок підлягає зміні.
3. Щодо письмової згоди співвласників при передачі майна у власність юридичної особи
Згідно п. 46 Порядку для державної реєстрації права власності у зв’язку з передачею майна у власність юридичної особи як внесок (внесення майна до статутного (складеного) капіталу (статутного фонду), вступні, членські та цільові внески членів кооперативу тощо) подаються:
1) документ, що посвідчує право власності особи на майно, що передається у власність юридичної особи (крім випадку, коли право власності на таке майно вже зареєстровано в Державному реєстрі прав);
2) акт приймання-передачі майна або інший документ, що підтверджує факт передачі такого майна;
3) рішення органу або особи, уповноваженого установчими документами юридичної особи або законом (у разі, коли передача майна здійснюється іншою юридичною особою);
4) письмова згода всіх співвласників (у разі, коли передача здійснюється щодо майна, що перебуває у спільній власності).
Слід звернути увагу на те, що пп. 4 п.46 Порядку не конкретизує яка спільна власність мається на увазі, спільна часткова чи спільна сумісна. Звідки виникає питання, чи може письмова згода співвласника в спільній частковій власності бути підставою для припинення в нього власності?
4. Щодо віднесення спадкоємця до терміну «інший право набувач
Частина 1 ст. 2 Закону вживає терміни в такому значенні:
… 3) заявник, це власник, інший правонабувач, сторона правочину, у яких виникло речове право, або уповноважені ними особи - у разі подання документів для проведення державної реєстрації набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав;…
4) інший правонабувач - орендар, суб’єкт іншого права, похідного від права власності, іпотекодержатель, спадкоємець (у разі оформлення спадщини, до складу якої входять речові права на нерухоме майно, що підлягають державній реєстрації згідно із цим Законом).
Слід відзначити, що спадкоємець, який отримав свідоцтво про право на спадщину набуває статус власника, тому інформація щодо спадкоємця не потребує додаткової конкретизації.
5. Про рішення щодо черговості розгляду заяви
Пунктом 13 Порядку передбачено, що у разі коли під час розгляду заяви державним реєстратором встановлено наявність раніше зареєстрованих інших заяв на це саме майно, ніж заява, що ним розглядається, державний реєстратор невідкладно приймає рішення про розгляд заяви після прийняття рішення щодо державної реєстрації прав або щодо відмови в такій реєстрації за результатом розгляду заяви, яка зареєстрована в базі даних заяв раніше.
Черговість розгляду заяв застосовується як під час розгляду заяв про державну реєстрацію речових прав, так і під час розгляду заяв про державну реєстрацію обтяжень таких прав.
У разі коли заявник за власним бажанням отримує рішення державного реєстратора щодо черговості розгляду заяви у паперовій формі особисто, уповноважена особа суб’єкта державної реєстрації прав, нотаріус або його помічник відповідно до пункту 8 цього Порядку встановлює особу заявника та перевіряє обсяг його повноважень.
З аналізу зазначеного пункту Порядку можемо зробити висновок, що мають існувати ще й рішення про розгляд заяви після прийняття рішення. Враховуючи викладене, слід зазначити, що наказ Міністерства юстиції України від 26.12.2011 № 3601/5 «Про затвердження форм рішень державного реєстратора прав на нерухоме майно та вимог до їх оформлення» не містить в собі форми такого рішення, а тому підлягає зміні.
6. Щодо надходження заяв поданих в електронній формі нотаріусу через веб-портал Мін`юсту та оплати реєстрації за такими заявами.
Відповідно до ч. 3 ст. 35 Закону фінансове забезпечення приватних нотаріусів та акредитованих суб’єктів здійснюється за рахунок 60 відсотків коштів адміністративного збору, що залишається у приватних нотаріусів або акредитованих суб’єктів, які здійснили державну реєстрацію прав.
Частина 4 ст. 20 Закону, встановлює, що заява про державну реєстрацію прав та їх обтяжень не приймається за відсутності документа, що підтверджує оплату послуг, та у разі внесення відповідної плати не в повному обсязі.
Згідно п. 31 Порядку заява формується заявником в електронній формі з обов’язковим долученням до неї електронних копій оригіналів документів, необхідних для відповідної реєстрації, виготовлених шляхом сканування, або оригіналів таких електронних документів, а також документів, що підтверджують сплату адміністративного збору та/або внесення плати за надання інформації з Державного реєстру прав, крім випадку, передбаченого абзацом другим цього пункту.
Таким чином, у разі подання нотаріусу заяви в електронному вигляді відповідно до п.п. 30-34 Порядку з урахуванням вимог ч.3ст. 35 та ч. 4 ст. 20 Закону, до якої долучений документ, що підтверджує плату про сплату адміністративного збору, в якому 100% перераховані в державний бюджет є підставою для неприйняття заяви.
7. Щодо підписання поданих заяв про державну реєстрацію прав у паперовій формі
Згідно ч. 5 ст. 20 Закону у разі подання заяви про державну реєстрацію прав у паперовій формі така заява формується, реєструється у базі даних заяв із зазначенням дати і часу реєстрації та скріплюється власним підписом заявника.
Тобто, закон передбачає формування та реєстрацію заяви скріплену тільки підписом заявника.
Пункт 7 Порядку передбачає, що уповноважена особа суб’єкта державної реєстрації прав, нотаріус або його помічник за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав формує та роздруковує заяву у двох примірниках, на якій заявник (за умови відсутності зауважень до відомостей, зазначених у ній) та особа, яка сформувала таку заяву, проставляють підписи. Один примірник заяви надається заявникові, а другий долучається до документів, поданих для державної реєстрації прав. Після проставлення підписів на заяві уповноважена особа суб’єкта державної реєстрації прав, нотаріус або його помічник реєструє заяву в базі даних заяв.
Таким чином, порядок всупереч вимогам закону своїм розширеним трактуванням вимагає формування та реєстрацію заяви скріплену ще й підписом уповноваженої особи суб’єкту державної реєстрації прав, нотаріусом або його помічником.
Ті самі розбіжності встановлені при поданні заяви про державну реєстрацію прав в електронній формі.
8. Щодо доступу помічників нотаріусів до реєстру
Частина 1 ст. 6 Закону визначає наступну організаційну систему державної реєстрації прав становлять:
1) Міністерство юстиції України та його територіальні органи;
2) суб’єкти державної реєстрації прав:
виконавчі органи сільських, селищних та міських рад, Київська, Севастопольська міські, районні, районні у містах Києві та Севастополі державні адміністрації;
акредитовані суб’єкти;
3) державні реєстратори прав на нерухоме майно (далі - державні реєстратори).
Стаття 10 Закону до державних реєстраторів відносить:
1) громадянин України, який має вищу освіту за спеціальністю правознавство, відповідає кваліфікаційним вимогам, встановленим Міністерством юстиції України, та перебуває у трудових відносинах з суб’єктом державної реєстрації прав;
2) нотаріус;
3) державний виконавець - у разі державної реєстрації обтяжень, накладених під час примусового виконання рішень відповідно до закону.
Відповідно до ст. 8 Закону територіальні органи Міністерства юстиції України в межах території, на якій вони здійснюють свою діяльність забезпечують доступ державних реєстраторів до Державного реєстру прав та приймають рішення про блокування такого доступу у випадках, передбачених цим Законом.
Враховуючи викладене, та те що ст. 10 Закону містить в собі вичерпний перелік осіб, які відносяться до державних реєстраторів, надання доступу до Державного реєстру прав помічникам приватних нотаріусів, як то передбачено Порядком, суперечить вимогам зазначеного закону.
9. Щодо зазначення призначення платежу, що здійснюється в розмірі 60% відповідно до ч.3 ст. 35 Закону
Так, ч. 3 ст. 35 Закону фінансове забезпечення приватних нотаріусів та акредитованих суб’єктів здійснюється за рахунок 60 відсотків коштів адміністративного збору, що залишається у приватних нотаріусів або акредитованих суб’єктів, які здійснили державну реєстрацію прав.
Частина 4. ст. 20 Закону встановлює, що заява про державну реєстрацію прав та їх обтяжень не приймається за відсутності документа, що підтверджує оплату послуг, та у разі внесення відповідної плати не в повному обсязі.
Відповідно до ст. 4 Закону України «Про нотаріат» нотаріус має право одержувати плату за надання додаткових послуг правового та технічного характеру, які не пов’язані із вчинюваними нотаріальними діями, плату за вчинення інших дій, покладених на них відповідно до закону, а також за вчинення приватними нотаріусами нотаріальних дій.
Приватні нотаріуси за вчинення інших дій, покладених на них відповідно до закону, справляють плату, розмір якої визначається законодавством у відповідній сфері.
Враховуючи зміст наведених статей, нотаріуси можуть одержувати плату, а не «фінансове забезпечення» або «адміністративний збір», крім цього не обмежений порядок отримання плати, тобто в готівковій чи безготівковій формі.
Оскільки, п.8 Порядку передбачає, що разом із заявою заявник подає документу, що підтверджує сплату адміністративного збору, то долучати та сканувати документ про оплату послуг нотаріуса за проведення державної реєстрації, немає необхідності.
10. Щодо строків прийняття рішення та строків видачі документів
Стаття 2 Закону: державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Стаття 19 Закону встановлює строки Державної реєстрації прав та передбачає наступне:
1. Державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться у строк, що не перевищує п’яти робочих днів.
Державна реєстрація права власності на підприємство як єдиний майновий комплекс проводиться у строк, що не перевищує 14 робочих днів.
2. Державна реєстрація обтяжень речових прав проводиться у строк, що не перевищує 24 годин, крім вихідних та святкових днів, з моменту прийняття заяви.
3. Державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії нотаріусом проводиться після завершення такої дії у межах строків, встановлених частинами першою та другою цієї статті.
Тобто, ст. 19 Закону не містить в собі імперативної норми, яка б мені забороняла проводити державну реєстрацію до спливу певних строків, не містить також відсилочних норм на випадки встановлені КМУ, більш того таких обмежень, також, немає в ст. 35 Закону. Стаття 19 Закону встановлює обмеження тільки в строках видачі документу.
Згідно п.3 Порядку рішення державного реєстратора у день його прийняття за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав розміщується на веб-порталі Мін’юсту для доступу до нього заявника з метою перегляду, завантаження та його друку.
Моментом отримання заявником рішення державного реєстратора для цілей цього Порядку вважається дата розміщення такого рішення на веб-порталі Мін’юсту для доступу до нього заявника.
У зв'язку з чим Порядок не може суперечити нормам закону і обмежувати державного реєстратора в строках Державної реєстрації прав.
Для усунення зазначеного недоліку слід викласти абз. 3 п.3 Порядку в наступній редакції: «моментом отримання заявником рішення державного реєстратора для цілей цього Порядку вважається дата надання доступу заявнику до такого рішення на веб-порталі Мін’юсту, відповідно до здійсненої їм оплати» (і нехай програма в автоматичному порядку рахує та надає доступ).
Хоча, треба подивитись зміст законопроекту http://w1.c1.rada.gov.ua/pls/zweb2/webproc4_1?pf3511=57658
11. Щодо проведення Державної реєстрації прав на земельну ділянку, реєстрація якої проведена до 1 січня 2013 р. у зв’язку із втратою, пошкодженням чи зіпсуванням відповідного правовстановлюючого документа
Пунктом 50 Порядку, встановлено, що для державної реєстрації права власності та інших речових прав на земельну ділянку, реєстрацію яких проведено до 1 січня 2013 р. відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, у зв’язку із втратою, пошкодженням чи зіпсуванням відповідного державного акта на право власності чи постійного користування земельною ділянкою подаються:
1) копія примірника втраченого, пошкодженого чи зіпсованого державного акта;
2) оголошення про втрату документа у друкованих засобах масової інформації за місцем розташування земельної ділянки, в якому повинні бути зазначені назва документа, його номер і дата видачі, на чиє ім’я виданий, яким органом (крім випадків пошкодження чи зіпсування документа).
Слід зазначити, що в більшості випадків копії примірників втрачених, пошкоджених чи зіпсованих державних актів не залишаються на руках заявників, тому доцільно передбачити можливість звернення державних реєстраторів до відповідних органів, в яких зберігаються другі примірники державних актів, для надання копій з них.
Як використовувати Постанову КМУ від 26 жовтня 2011 р. № 1141 "Про затвердження Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно"http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/1141-2011-%D0%BF, яка була прийнята на виконання частини третьої статті 11 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень". Тобто, зроблене на виконання статті Закону у старій редакції, наразі має бути зазначена ч.4 ст. 13 Закону.
Це як досі виконувати Постанову КМУ, яка ще не скасована, але розроблення на виконання ЦК від 1963 року.
